서울 구로구 구로동 구로 래미안 아파트 입지분석

안녕하세요 카렌키 입니다.

 

오늘 포스팅으로 주제로 다뤄볼 입지분석 대상은 서서울 구로구 구로동에 위치한 '구로 래미안' 아파트 입니다.

 

구로구는 금관구로 묶이는 서울 진입의 관문과 같은 지역입니다.

특히 구로구는 대림역을 중심으로한 중국계 외국인들 때문에 이미지가 안좋아 그냥 지나치시는 분이 많습니다.

 

하지만 구로구 안에도 신도림동과 같이 조선족과 중국인들의 주거지역과 분리된 지역이 있습니다.

구로래미안이 위치한 구로3동 아파트 단지 밀집지역도 그렇습니다.

 

서울+래미안+2호선+7호선+8억대 5가지 조건을 갖춘 가성비 단지로서의 가치를 보고 분석 대상으로 선정했습니다.

 

그럼 포스팅 진행해보도록 하겠습니다.

 

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1. 구로 래미안 아파트 지리적 위치와 단지 특징

 

1) 단지 개요

- 서울 구로구 구로동 구로래미안 아파트는 남구로역(7호선) 도보 4분, 대림역(2호선) 도보 8분내에 위치

- 주변에 구로두산, 구로한신, 구로두산위브 등 대단지 아파트 밀집지역에 위치 (래미안 포함 시, 3000세대 규모)

- 대단지밀집, 역세권으로 풍부한 인프라, 상업시설 이용가능 (이마트, 남구로시장, 고대구로병원 등등)

- 2004년 사용승인일의 1244세대 단지, 인근이 아파트 단지촌의 중심이라 조용한 단지 분위기

- 완성도 높은 아파트단지 조성을 지향하는 래미안답게 기본 건자재와 단지조감이 좋은편  

- 편리한 교통으로 서울주요지역 출퇴근(특히 강남)이 편리하며, 구로/가산디지털단지 인근 배후지역 역할수행

- 중국인 밀집지역인 대림역 10번, 11번 출구, 가리봉동과 거리가 멀어 중국인 리스크가 적은편

 

 

2) 학군

 

[영서 초등학교]

 

- 배정 초등학교는 '영서초' 단지 출입문에서 도보 4분 거리

- 작은 골목과 횡단보도 1회씩 횡단 후 등교 가능.

 

- 학급당 학생수, 학년당 학생수는 지역 평균 약간 상회

- 고학년 수 대비 저학년 학생수가 동일한 수준

- 대규모 아파트촌에 위치한 만큼 학령인구가 꾸준히 존재하는 지역임. 학생수가 일정함

- 아파트촌 인근 초등학교인 만큼 중국계 외국인 학생수에 대한 리스크가 가장 적은편에 속한다는 것은 장점

- 초등학생 학부모를 둔 가정과 신혼부부 수준에서의 수요는 충분히 커버가능한 여건으로 판단

 

 

[영서 중학교]와 [구로 중학교]

 

- 400m~800m 내에 영서 중학교와 구로 중학교 2개 위치

- 학업성취도는 서울평균 미만, 구로구 평균 미만으로 안좋은 수준

- 서울과 구로구내에서 처지지 않는 평균 이하 수준 학군에 해당

- 다만, 구로중학교의 경우는 구로구 평균수준 범위내 학교.

- 구로구 학군의 경우, 신도림 지역을 제외하면 특별히 기대할 것이 없는게 일반적.

- 따라서 자녀를 둔 세대의 경우, 해당 단지는 초등학교를 기점으로 이사를 가는 거쳐가는 단지에 해당

 

3) 교통과 인근 대표 시설

 

- 2호선과 7호선을 이용가능해 서울 주요지역 이동과 출퇴근이 매우 편리한 편에 속한다.

- 이마트, 남구로시장, 고대구로병원 등 흔히 말하는 기본 인프라가 모두 갖춰줘있다.

 

 

[2호선 대림역]

 

- 2호선은 모두가 아는 서울 주요 노선이며 각 호선으로 환승이 가능해 편의성이 가장 높다.

- 강남까지 30분내 도착이 가능하고 시청,을지로 방면 강북지역 오피스 접근성이 높은것도 특징

- 도보 8~10분거리 내 위치해 완전한 역세권은 아니나 이용에 어려움이 없다.  

 

 

 

 

[7호선 남구로역]

 

- 7호선 남구로역까지 도보 4분으로 역세권으로서 이용이 가능하다.

- 가산디지털단지와 고속터미널, 논현 등 강남방면에 이동이 편리해 출퇴근 편의성이 높다.

 

 

2. 실거래가와 전세가율

 

 

- 22평형,23평형 308세대 30평형 637세대, 40평형 299세대 로 구성

 

- 가장 세대수가 많은 30평형 기준으로 네이버 매물 매매 10억, 전세 6억선

- 전세가율 60%정도 형성

 

- 22,23평형의 경우 네이버 매물 매매 8.2억, 전세 5.5억 선

- 전세가율 67%정도 형성

 

- 특별히 오버슈팅된 가격이 아니며 인근지역 대비 특별한 저평가도 아님. 적정 수준에서 거래되는 단지

- 2억대 갭으로 전세세팅하여 갭매수 가능. 

 

- 서울+래미안+2호선+7호선이라는 거주상 특출난 메리트를 가진만큼 강한 전월세 수요로 전세가 강세

- 04년도 래미안인 만큼 22평형도 3bay구조로 실제 거주시 구축과 달리 어느정도 쾌적함이 보장된다는 것도 특징

- 다만, 구로구라는 이미지와 인근지역 중국인 리스크로 매매시 선호되지 않아 비교적 저렴한 가격대에 매수가능

 

 

 

3. 총평

 

 

- 서울+래미안+2호선+7호선+8억대 라는 점에서 가성비 라는 측면에서 매우 우수한 단지

- 그만큼 높은 전월세 수요가 있어 전세가격 하방 경직성이 매우 높음

- 다만, 학군이 좋지않고 단지 주변 지역을 벗어나면 중국인 지역과 동선이 겹치는다는 점은 매우 큰 단점

- 8억대 예산으로 초등학생까지 자녀를 키울 신혼부부나 서울 맞벌이 부부 에게 임장 추천

- 구로동 아파트 단지 Top Pick으로 추천