서울 강서구 등촌동(가양역) 삼부르네상스 오피스텔 입지 분석

안녕하세요 카렌키 입니다.

오늘 포스팅으로 주제로 다뤄볼 입지분석 대상은 서울 강서구 등촌동 에 위치한 '삼부 르네상스' 오피스텔 입니다.

오피스텔이지만 가양동 임장시에 상당히 인상깊은 메리트가 있었던걸로 판단되어 선정하게 되었습니다.
해당 오피스텔은 아파텔에 해당하는 단지로 주요 수요층은 신혼부부, 초등 저학년이하 학부모 세대입니다.

쓰고보니 매수/투자뿐아니라 전세,월세 거주 매물로도 추천할만 하네요

빠르게 포스팅 진행해보도록 하겠습니다.

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1. 삼부르네상스 오피스텔 지리적 위치와 단지 특징

1) 단지 개요
- 서울 강서구 등촌동 삼부르네상스 오피스텔은 가양역(9호선 급행역) 30초거리에 위치한 초역세 오피스텔
- 행정동은 등촌동으로 되어있지만 가양동으로 봐도 문제없음.

- 사용승인일이 2004년인 단지로 비교적 구축에 속하는 오피스텔
- 제일 작은 평형이 52.05㎡(15평)으로 거실+2룸 구조라는 메리트가 있는 아파텔 단지
- 저렴한 가격의 9호선 초역세 아파텔로 신혼부부, 3인 가족 등 거주 수요가 높음

2) 학군

[등원 초등학교]

- 단지에서 500m거리(도보 8분) 위치, 초등학교에 초근접 거리는 아님
- 학급당 학생수, 학년당 학생수는 지역 평균보다 낮은수준
- 고학년 수 대비 저학년 학생수 특이점 없음. 약증가 추세
- 학군으로서의 메리트가 높지는 않으나, 신혼부부~ 초등 저학년 학부모의 거주지로서 역할은 충분히 수행 가능 판단


3) 교통과 인근 대표 시설

- 9호선 급행역 30초거리로 한강이남 주요 모든 주요지역 접근에 매우 강력한 메리트 보유
- 강북지역에 대한 접근성은 당산역 환승(2호선)과 버스이용이 필요.


[마곡 지역]
- 사실상 9호선역과 연결되어있다고 봐도 무방한 거리로 탑승시 마곡나루역까지 4분내 도착가능
- 마곡 지역에 양질의 일자리 증가에 따라 신혼부부 등 젊은세대 임대 수요가 탄탄함

[9호선 급행역]

- 9호선 급행역 가양역을 이용해 김포공항, 마곡, 여의도, 강남, 삼성, 석촌 등 서울 주요 오피스지역을 모두 접근가능
- 사실상 서울권의 모든 오피스 지역에 대한 출퇴근이 가능.

[인근 단지]

- 일반적인 역근처 아파텔과 달리 대규모 아파트 단지촌 중심에 위치해 있어 생활환경 쾌적
- 강서구 대표적 아파트 단지촌에 위치해 있는 만큼 홈플러스,롯데시네마 등 가양역 인프라 100% 활용가능
- 주변 단지에 재건축, 리모델링 이야기가 진행 중인 단지가 많아 향후 강서지역에서 크게 이슈가 될 지역

- 단점으로는 인근에 임대주택 단지가 존재한다는 점 (가양 5단지, 8단지 등)
- 하지만 임대아파트 재건축 시범단지로 선정되어 있어 동전체가 새로 리뉴얼 예정

[대장홍대선] 가양역(착공 전)

- 신규노선 계획으로 대장홍대선 가양역이 예정되어 있음
- 해당 노선 완공시 강북 지역에 대한 접근성 개선 예정(DMC와 홍대 15분내 가능)

[CJ부지 개발계획]

- 가양동 CJ공장부지 개발 예정
- 삼성동 코엑스 2배 규모의 지하 7층~지상 14층 규모의 업무시설·지식산업센터 조성 예정
- 완공 시 마곡 외 대규모 오피스 시설의 배후 주거지로서 가양, 등촌 일대에 대한 수요가 증가 할 것으로 예상

2. 실거래가와 전세가율

- 전용기준 52㎡, 61㎡, 64㎡, 78㎡ 위주 단지로 아파트로 치면 20~30평형 사이로 구성
- 매매 실거래가(전용 61㎡기준): 4.2억대
- 전세 실거래가 : 3.2~3.5억대 (갱신권 사용 제외, 신규 거래)
- 전세가율 : 83%대
- 월세 실거래가 : 보증금 1,500/ 월세 120

- 주요평형의 실거래가는 4억대로 가격대는 매우 합리적인 매매가격대 형성
- 주변 유사평형의 아파트단지 실거래가의 50% 수준으로 적당한 수준에서 합리적인 가격대 거래 중

- 전세설정 후 갭투자시 7000만원 전후의 금액으로 갭투자 가능
- 마곡에 LG, CJ, 롯데 등 대기업위주의 양질의 일자리와 여의도/강남 등 주요 오피스 지역에 대한 임대수요가 꾸준
- 높은 임대수요로 전세가 하방지지가 강력해 갭투자시 역전세 위험도가 낮은편

- 주변지역에 9호선급행 초역세 + 아파트단지촌 에 위치한 입지 아파텔 공급이 없어 희소성 보유
- 임장시 조사한 결과, 대부분 4년 초과 장기거주 세대가 많아 월세 투자의 경우에도 안정적인 임대수익 확보 가능





3. 총평


- 9호선 급행 초역세 + 아파트 단지촌 위치 + 주변상권 + 아파텔 등 희소한 장점이 확실한 단지
- 좋은 실거주 여건으로 높은 임대수요가 있어 전월세 가격 하방 경직성이 있음
- 1억미만 투자금으로 해당 입지와 조건의 아파텔 투자가 가능하다는 매우 매력적
- 단, 학군이 좋지는 않으며 04년식으로 건물의 노후화가 어느정도 있음은 감안 필요
- 충분한 매수 메리트가 있음. 실거주, 투자, 임대수익 모두 노리는 매수자인 경우 강서구 TOP Pick 아파텔로 추천

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- 가양동에 대한 추가적인 분석은 가양동 Top Pick 아파트 => 대림경동 아파트 편 참고

2022.03.24 - [부동산 - 입지분석] - 서울 강서구 가양동 대림경동 아파트 단지 입지 분석

서울 강서구 가양동 대림경동 아파트 단지 입지 분석