수원 영통구 망포동 망포역아이파크 아파트 입지분석

안녕하세요 카렌키 입니다.

오늘 포스팅으로 주제로 다뤄볼 입지분석 대상은 수원 영통구 망포동에 위치한 '망포역아이파크' 아파트 입니다.

영통구는 삼성전자 직주근접과 광교, 영통학원가라는 장점을 가진 경기도내에서 선호도 높은 지역입니다.
이 중 망포동은 대단지 아파트가 밀집한 지역으로 광교외 수원에서 선호도가 높은 대표 택지지구 입니다.

 

이 지역은 향후 4500세대 이상의 신규입주 물량이 예정되어있습니다.

그럼에도 불구하고 망포동은 실거주하기 정말 좋은 곳이기 때문에 꾸준한 수요가 있습니다.

 

그렇다면 비교적 저평가되어있어 앞으로도 가격방어가 수월한 실거주 단지를 찾아볼 필요가 있습니다.

그 대표적인 단지로 망포역아이파크의 중대형평형(48평형)을 선정해 포스팅 준비했습니다.

그럼 포스팅 진행해보도록 하겠습니다.

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1. 수원 영통구 망포동 망포역아이파크 아파트 지리적 위치와 단지 특징

1) 단지 개요
- 수원 영통구 망포동 망포역아이파크 아파트는 삼성전자 수원사업장 아래 망포역 초역세권 단지
- 수인분당선 망포역 도보 2분거리에 위치한 초역세. 망포인근 상권, 영통학원가 이용이 수월
- 삼성전기/삼성전자 사업장까지 2km 내거리에 위치해 있어 버스, 사내셔틀 이용 출퇴근에 편리

- 사용승인일이 2002년, 용적률 235%, 건폐율 17%로 온전한 아이파크 브랜드가 형성되기 바로 직전 단계 준공단지
- 554세대 중규모단지로 32평형, 33평형, 38평형, 43평형, 48평형 5가지 평형으로 구성
- 망포역 남쪽 택지지구에서는 구축에 속하는 아파트지만 48평형이라는 중대형 평형을 가지고 있다는 장점 

2) 학군
- 배정 초등학교는 '태장초' 단지 출입문에서 도보 8분 거리
- 망포동 택지내에서는 초등학교와 거리가 먼편에 속함.
- 힐스테이트영통 인근대비 구축에 속하나 대규모 택지지구인만큼 학령인구가 많은편

[태장 초등학교]

- 학급당 학생수, 학년당 학생수는 지역 평균을 10~20%이상 초과한 수준
- 고학년 수 대비 저학년 학생수가 동일. 탄탄한 학령인구 수요
- 망포동에는 대단지 아파트가 몰려있는 만큼, 동 전체에 실거주 수요가 매우높고 신혼부부등 초등교육 수요가 꾸준.

 

- 역세권 단지인만큼 택지지구 초기단계에 입주한 단지로 학생수 안정적으로 유지되는 중
- 탄탄한 신혼부부 실거주/전월세 수요가 존재하는 것으로 볼 수 있음

[영동 중학교] 와 [망포 중학교]

- 700m 내 거리로 중학교가 2개 위치
- 학업성취도는 경기 평균 이상이며 경기도 주요학군지인 영통구 평균을 넘는 학업성취도를 가지고 있음
- 일반적으로 말하는 영통학군의 표준지역. 특히 망포중학교는 영통의 대표적인 명문중학교

- 광교를 제외하면 영통구내 학력, 특목고 진학률 모두 Best 3 중학교에 해당하는 학군 보유 
- 영동중학교 또한 주변에 신축과 학령인구가 꾸준하게 늘어가는 추세상 향후에 학군이 좋아질 여지 있음
- 경기도내 대표적인 학군을 이용가능하다는 장점



3) 교통과 인근 대표 시설

 

- 망포역 초역세에 위치. 망포역인근 광역버스 이용 용이
- 망포역 인근 상권은 영통역인근, 광교와 더불어 영통구내 대표적인 상권

- 삼성전자 직주근접 대표 배후지역에 위치해있고 공원등 인프라가 잘 갖춰져있음.
- 다만, 이미 완성된 주택지역인 만큼 신규 교통 수단과 신규개발 호재는 기대되는 바 없음
- 22년 연말이후 약간 힐스테이트영통 인근 2300세대 규모 대단지 입주가 예정된 만큼 일시적인 전월세 수요 감소가 있을것

[수인분당선: 망포역]

수인분당선 망포역이 도보 2분거리내에 위치해있습니다.

망포동 대장단지라고 할 수 있는 힐스테이트영통, 영통아이파크캐슬 대비 확연한 강점입니다.

신분당선과 같은 황금노선에 비할바는 아니나 이정도 초역세라면 활용도가 매우 높은건 부정 할 수 없습니다.

 

이를 통해 수원내 이동, 판교, 분당, 강남 등 수도권 남부 주요지역에 대한 접근성을 확보가능합니다.

 

[버스 이용]

- 경기도지역의 특성상 서울 접근성의 상당부분을 광역버스에 의존하는 경향이 있으며 망포역아이파크도 동일합니다.
- 서울 접근성 측면에서는 '강남'과 '서울역' 등에 광역버스 이용시 1시간 7분 내 도착 가능
- 단지 근처에서 바로 탑승가능한 광역 버스(서울행)가 있어, 출퇴근 편의성이 나쁘지 않은편.
- 다른 지역은 영통역으로 이동후에는 서울 주요 오피스지역 이동가능
- 강남, 서울역 등 몇 지역에 한정해서는 1시간이라는 시간장벽만 제외한다면 무환승으로 편하게 가능한편

[삼성전자 수원사업장(디지털시티)]

- 삼성전자 수원사업장(디지털시티) 남문까지 2km 정도에 위치
- 도보로는 불가능하나 셔틀버스와 일반버스가 많아 출퇴근 난이도는 매우 낮은편
- 수원사업장 인근지역에서는 광교를 제외하면 임직원 수요는 가장 높은 지역중 하나
- 현재 수원사업장 인근에서 48평이라는 중대형급 평형임에도 8억전후라는 희소성이 있음
- 특히 2인 이상 자녀를 둔 삼성전자 임직원들의 전월세 수요가 매우높은 만큼 전세가격 하방지지력이 매우 높음

- 일반적으로 중대형은 매수수요가 높지 않아왔다는 점 또한 전세가 지지력의 근거

2. 실거래가와 전세가율

- 32평형, 33평형, 38평형, 43평형, 48평형 5가지 평형 554세대로 구성. 이 포스팅의 목적은 48평형

 

- 48평형 실거래가 기준,  매매 7.7억 / 전세 6억 거래 기록 있음

- 현재 네이버 매물 기준으로는 매매 9억 / 전세 매물 없음

- 22년 3월 전세거래(6억) 기준으로 전세가율 계산시,  실거래가기준  77%  매물기준 66% 수준

 

- 인근 대장신축단지의 전세가율이 65%임을 고려했을때 전세가율이 매우 높은편

- 실거래가 대비 매물가격이 20%정도 비싸게 올라온것을 감안했을때 다음실거래는 이보다 낮을것 감안

- 실질적으로 70%대의 전세가율로 볼 수 있음. 갭매수후 실거주 등 매수 난이도가 낮은편

- 향후 입주 및 분양 예정된 신축이 4500세대 규모로 예정되어있어 이후 4~5년까지 인근 지역 전월세가 하락 영향 예상

- 다만중대형평형이 일반적으로 매매시에 선호받지 않는 타입이라는 점

- 학군, 직주근접, 넓은 평형 등 요소로 전월세 수요가 높아서 전세가가 특출나게 높은편

- 전세가율이 현재는 꽤 안정적인 구간에 해당해 있어 갭 매수시에 난이도가 낮은편

- 향후 망포동에 입주예정인 반정아이파크캐슬, 영통롯데캐슬엘클레스에도 40평형이상은 수가 매우 적음 희소성 있음

- 따라서 59, 84 등 대표적인 인기평형에 비해 신축 공급의 수가 적어 전세가 하락폭도 더 적을 것으로 예상

 

- 인근에 위치한 벽적골 24평형이 5.8억(평당 2416만원)임을 감안시 망포역아이파크 48평형(평당 1604만원)은 34% 저렴

-  소형단지이 원래 더 비싼것을 감안해도 34% 이상 저렴한 실거래가를 고려했을시 저평가 상태로 판단 가능 

- 코로나 이후 중대형평형의 인기가 다시 생겨 어느정도 수요 또한 생긴 상태

- 마지막 실거래가 전후 수준에서 급매등을 매수하거나, 향후 신축입주장에서 좋은가격으로 매수한다면 좋은 선택지

 

- 임대차 3법 이전에 17년도 전후에도 전세가율은 70~80%대로 하락가능한 매매가의 낙폭이 매우 적은편

- 저렴한 가격에 대형평형으로 실거주가 가능하고, 전세가가 탄탄해 낙폭이 확실히 방어되는 매물로 볼 수 있음

3. 총평


- 분당선 초역세+영통학군+삼성전자+대형평형이라는 매우높은 실거주 수요를 가진 단지
- 인근 소형대비 저평가된 가격과 높은 전세가율, 매우 좁은 전세가 하락가능 폭
- 향후 주변 4500세대 이상의 입주장에서 가장 잘 버텨낼 조건에 해당
- 직전 거래가 전후 or 급매 등으로 실거주 매매한다면 충분히 매수해도 괜찮을 단지. 임장 추천
- 망포지역 매수를 고려한다면 신축 대단지만 찾을게 아니라 반드시 고려해봐야할 옵션으로 Pick.

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