수원 영통구 망포동 힐스테이트영통 아파트 입지분석

안녕하세요 카렌키 입니다.

오늘 포스팅으로 주제로 다뤄볼 입지분석 대상은 수원 영통구 망포동에 위치한 '힐스테이트영통' 아파트 입니다.

영통구는 삼성전자 직주근접과 광교, 영통학원가라는 장점을 가진 경기도내에서 꽤 선호되는 지역입니다.
특히 망포동은 대단지 신축 아파트가 밀집한 지역으로 광교외 수원에서 선호도가 높은 대표 택지 입니다.

그 중에서도 가장 선호도가 높은편인 힐스테이트영통 아파트를 선정해서 포스팅 준비했습니다.

그럼 포스팅 진행해보도록 하겠습니다.

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1. 망포동 힐스테이트영통 아파트 지리적 위치와 단지 특징

1) 단지 개요
- 수원 영통구 망포동 힐스테이트영통 아파트는 삼성전자 수원사업장 아래 망포역 사이에 있는 단지입니다.
- 수인분당선 망포역 도보 10분거리로 초역세권은 아닙니다. 망포인근 상권이 좋으며 영통학원가 이용이 수월합니다.
- 삼성전기/삼성전자 사업장까지 1.5km 내 출퇴근 가능한 대표적인 삼성 직주근접 아파트 밀집이역에 위치했습니다.

- 사용승인일이 2017년, 용적률 199%, 건폐율 12%로 주로 소개드리는 단지와 달리 신축에 해당합니다.
- 2540세대 대단지로 흔히 말하는 전용59(26평형) 이상으로 구성되어있습니다.
- 인접한 단지인 영통아이파크, 동수원자이 등이 모두 대단지 신축들로 이미 작은 규모로 형성된 신도시 or 뉴타운이라 봐도 무방한 입지에 위치해 있다는게 장점입니다.

2) 학군
- 배정 초등학교는 '망포초' 단지 출입문에서 도보 1분 거리
- 단지출입문에서 횡단보도 횡단 시 바로 등교 가능
- 신도시 or 뉴타운에 해당하는 규모의 지역인만큼 학령인구가 엄청나게 많은편

[망포 초등학교]

- 학급당 학생수, 학년당 학생수는 지역 평균을 10~20%이상 초과한 수준
- 고학년 수 대비 저학년 학생수가 2배이상 늘어나는 포화상태 수준
- 현재 망포2초등학교를 추가 개교하기 위해 공사 진행 중으로. 향후 어느정도 수요를 분산할 예정
- 망포동에 대단지 신축이 몰려있는 만큼, 실거주 수요가 매우높고 신혼부부등 초등교육 수요가 높음
- 신축 아파트들이 완공되어감에 따라 학생수가 폭증한것으로 예상
- 향후 반정아이파크 1,2단지(2300세대)가 22년말 입주예정인만큼 학령인구가 또 다시 증가할 지역
- 아주 높은 신혼부부 실거주/전월세 수요가 존재하는 것으로 볼 수 있음

[잠원 중학교] 와 [영동 중학교]

- 700m 내 거리로 중학교가 2개 위치
- 학업성취도는 경기 평균 이상이며 경기도 주요학군지인 영통구 평균 급의 학업성취도를 가지고 있음
- 일반적으로 말하는 영통학군의 표준에 해당함. Top급은 아니나 부족한 점이 전혀 없음
- 신축과 학령인구가 꾸준하게 늘어가는 추세상 향후에 어느정도 추가적으로 학력이 상승할 여지있음.
- 경기도내 대표적인 학군을 보유한 신축급 단지라는 점에서 전월세 수요가 높다는 장점 있음

3) 교통과 인근 대표 시설

- 상권이 잘형성된 편이며 삼성전자 직주근접 대표 배후지역에 위치해있고 공원등 인프라가 잘 갖춰져있음.
- 다만, 이미 어느정도 완성된 주택지역인 만큼 신규 교통 수단과 신규개발 호재는 기대되는 바 없음
- 22년 연말에 바로 옆에 2300세대 규모 대단지 입주가 예정된 만큼 일시적인 전월세 수요 감소가 있을것

[수인분당선: 망포역]

수인분당선 망포역이 도보 10분거리내에 위치해있습니다.
거리가 어느정도 있어 역세권이라고 할 수는 없겠으나 충분히 편안하게 이용가능한 거리입니다.
이를 통해 수원내 이동, 판교, 분당, 강남 등 수도권 남부 주요지역에 대한 접근성을 확보가능합니다.

분당선이 위치한곳이라면 모두가 보유하고 있는 수준의 메리트 정도입니다.


[버스 이용]

- 경기도지역의 특성상 서울 접근성의 상당부분을 광역버스에 의존하는 경향이 있으며 힐스테이트영통도 동일합니다.
- 서울 접근성 측면에서는 '강남'과 '서울역' 등에 광역버스 이용시 1시간 10분 내 도착 가능
- 단지 근처에서 바로 탑승가능한 광역 버스(서울행)가 많지 않고 영통/망포역까지 이동해야하 것이 단점.
- 단, 영통역이나 망포역까지 이동후에는 강남,광화문,잠실등 서울 주요 오피스지역 이동이 1회에 이동가능
- 현실적으로 서울 출퇴근이 매우 편한 편은 아님

[삼성전자 수원사업장(디지털시티)]

- 삼성전자 수원사업장(디지털시티) 남문까지 도보 20분정도에 위치
- 도보 외에도 셔틀버스, 일반버스 , 자전거등 직주근접인 만큼 이동수단이 매우 많아 접근성은 더할나위없이 높은편
- 수원사업장 인근지역에서는 광교를 제외하면 유일한 신축 밀집지역인만큼 임직원 수요는 가장 높은 지역
- 현재 수원사업장 인근에서 전용59(26평형)기준 8억이하 중저가 아파트 수요의 대부분을 차지하는 대표적인 지역 (영통, 망포, 매탄)
- 특히 자녀를 둔 삼성전자 임직원들의 전월세 수요가 매우높은 만큼 전세가격 하방지지력이 매우 높음

2. 실거래가와 전세가율

- 26평, 29평, 33평, 41평 4가지 평형 2140세대로 구성되어있음
- 33평 기준 전세가율 65%대 전후 정도로 형성. 신축에 속하는 단지인 만큼 전세가율이 높은편
- 학군, 직주근접, 신축 등 요소로 전월세 수요가 높아서 전세가에 특별한 악재없이 하방지지를 받아왔음
- 전세가율이 현재는 꽤 안정적인 구간에 해당해 있어 갭 매수시에 난이도가 낮은편

- 7.8억에 거래된 거래는 직거래로 증여성 거래로 추정. 11억에 거래된 두건도 직거래로 교환거래등 비정상거래로 추정.
- 가장 최근 세가지의 비정상 거래를 제외했을시, 실제 거래는 현재 네이버 매물들 가격대인 9억대에 거래되는중
- 현재는 비정상적인 급등이나, 급락이 발생했다고 보기는 어려움.
- 전세가율 65% 대에서 정상적이고 적정한 가격 수준에서 거래되는 단지로 판단 가능


[전세가율과 주변 신축 입주 및 분양]

- 향후에 전세가율 측면에서 주변 대규모 신축 공급 및 입주라는 문제점은 크게 주의해야 요인임.
- 향후 입주 및 분양 예정된 신축이 4500세대 규모로 예정되어있어 이후 4~5년까지 전월세 가격하락 영향을 줄 것.
- 하지만 힐스테이트영통이 학군, 전철역과 직주근접 거리 등 입지상 우위인 만큼 가치자체가 훼손되는 것은 아님.

- 신축단지 입주장에서 발생하는 비거주 세대들의 전월세 매물, 신규갭투자의 전월세 매물을 겪으며 힐스테이트 영통의 전세가 자체는 하방으로 흔들릴것으로 넉넉히 예상 가능.
- 따라서 갭투자를 진행할 경우는 전세계약이 끝나는 시점에서 기존의 전세가보다 낮은 가격에 신규전세를 체결하게되는 역전세를 고려하여 여유를 갖춘 상태로 투자해야 함.
- 전세가 하락시에는 전세가율이 떨어지는 것이므로 전세가에 맞춰서 매매가격도 하락할 여지가 있음
- 다만, 가장 좋은 입지라는 단지 근본 가치가 훼손되는 것은 아니기에 입주장이 끝났을때 가장 먼저 반응할 단지임.
- 망포지역은 앞으로도 힐스테이트영통이 영통아이파크캐슬과 함께 대장,리딩단지가 되어 가격천장 역할을 할것 예상



3. 총평


- 신축+2000세대 대단지+영통학군+삼전+준역세 라는 매우높은 수요를 가진 망포지역의 대장, 가격 리딩 단지
- 당장 현재의 가격은 적정선이며 전월세가 측면에서도 준수한 수준을 보이고 있음
- 하지만, 향후 주변 4500세대 이상의 입주장이 예정되어있어 전월세가 충격으로 인한 일시적 하락,횡보 구간 진통 예상
- 대장단지인 만큼 가치는 충분하기 때문에 매수시 급매,경매 등 시세보다 저렴하게 매수가능하다면 고려 및 임장 추천
- 망포지역 Top Pick.

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