성남 분당구 구미동 무지개마을 12단지 주공 아파트 입지분석

안녕하세요 카렌키 입니다.

오늘 포스팅으로 주제로 다뤄볼 입지분석 대상은 성남 분당구 구미동에 위치한 '무지개마을 12단지 주공' 아파트 입니다.

구미동은 흔히 말하는 분당의 관문과도 같은 곳입니다. 그 구미동안에서도 무지개마을은 용인 수지구(죽전)과 도로로 이어지는 인접지역입니다. 조금만 걸어가면 죽전으로 행정구역이 바뀌기도합니다.

 

무지개 마을은 분당학군의 시작점이라고 볼수있습니다. 학군지로서의 메리트도 있고 신분당선 이용이 매우 편안한편은 아니지만 판교,강남 출퇴근이 가능한 좋은 입지의 지역이라고 할 수 있습니다.

 

1기신도시 재건축이 이슈화되고 있는 지금 재건축 사업성도 어느정도 나오는 단지이기 때문에 포스팅 대상으로 선정했습니다.

상세하게 어떤 입지를 가지고 있고 재건축 진행에서의 이슈가 어떤게 있는지 알아보겠습니다.

그럼 포스팅 진행해보도록 하겠습니다.

---

1. 구미동 무지개마을 12단지 주공 아파트 지리적 위치와 단지 특징

1) 단지 개요
- 성남 분당구 구미동 무지개마을 12단지 주공 아파트는 분당의 오리역에 위치한 아파트 단지입니다.
- 현재 수인분당선 오리역을 도보 15분 정도거리로 이용가능합니다. 

- 지도상 신분당선 동천역이 보이나 실제 이용시에는 버스를 통해 미금역을 사용하는게 더 쉬운편입니다.
- 판교와 강남, 수원 출퇴근이 가능해 수도권남부지역 주요 오피스지역의 배후지라는 장점을 가지고있습니다.

- 사용승인일이 1995년, 용적률 153%, 건폐율 11%로 재건축사업성이 높은편입니다.
- 세대수는 905세대로 구성되어있고 20평과 23,24평 3 가지 평형으로 구성되어있습니다.
- 오리역 인근 단지 중에서는 용적률이 가장 낮아 재건축사업성이 가장 좋은 단지라고 할 수 있습니다.

- 재건축을 노리는 구축단지 답게 복도식으로 구성되어있어 실거주 측면에서 난이도가 좀 있습니다.

2) 학군
- 배정 초등학교는 '구미초' 단지 출입문에서 도보 3분 거리
- 횡단보도 1회 횡단 후 등교 가능.

[구미 초등학교]

- 학급당 학생수, 학년당 학생수는 지역 평균을 상회하는 수준
- 고학년 수 대비 저학년 학생수가 일정하게 유지되고 있는 중
- 오리 인근이 구미동으로 분당 학군인만큼 자녀를 가진 세대들의 선호도가 꾸준

- 학령 인구수가 꾸준히 유지되고 있는것으로 보아 신혼, 젊은 부부의 선호도/임차 수요도 높은편 
- 인접한 임대단지 또한 없음

[구미 중학교] 

- 1.3km 거리에 구미중학교 위치. 까치마을 단지들과 동일한 중학교 배정  

- 일반적인 학군지 중학교가 멀어도 800m내 인것을 감안하면 매우 먼 위치로 배정되는 편(인근 중학교 수 부족)

- 대지중학교가 오히려 가깝지만 용인 수지구 죽전 소속이라 배정 될 수는 없음.(다른 교육청 소속) 
- 학업성취도는 경기도, 분당 평균 이상이며 구미중학교는 분당내에서도 상위권으로 훌륭한 수준
- 분당구내에서 아주 우수한 학군지라고 볼수는 없으나, 수내/정자동 대비 매매가 고려시 가성비 지역이라고 할 수 있음
- 다만, 특목고 진학율 측면에서는 정자, 수내, 판교 등 분당내 상위지역대비 떨어지는 것은 감안 필요

- 거리가 멀지만 버스이용시 등교 난이도가 낮은 편인것도 감안 필요

3) 교통과 인근 대표 시설

- 수인분당선과 신분당선 환승을 통해 수도권 남부 핵심지역인 강남, 판교, 수원 접근성이 매우 좋은편

- 단지에서 오리역까지 거리가 1.3km로 먼편이지만 지하철역까지 버스교통이 나쁘지 않은편

- 전반적으로 미금역의 하위호환 격인 교통환경이라고 볼 수 있음. 
- 상권도 특별한 장단점 없음. 구미동인 만큼 인근에 분당서울대 병원도 존재

 

 

 

[수인분당선 : 오리역]

 

- 단지에서 1.3km 거리에 오리역이 위치

- 기본적으로 강남, 판교, 수원, 서울 지역으 교통 접근성을 단지에 공급해주는 역할을 수행

- 거리가 먼만큼 도보보다는 버스를 이용해서 접근해야함

- 단지 앞에서 탑승시 4정거장으로  이용 난이도가 높지는 않으나 번거로운 것은 사실

 

[신분당선: 미금역]

 

신분당선 미금역이 2.3km거리에 위치해있습니다. 무지개마을 과 사실상 무관한 역이라고 봐도 무방하지만

소개하는 이유는 오리역을 갈때 이용하는 19번 버스가 미금역까지 가기 때문입니다.

 

어차피 지하철 이용하려면 버스를 타야하는 단점이 있기 때문에 이왕타는거 두정거장 더 가는 것은 대단한 단점이 아닙니다. (탑승시 6정거장 10분 소요)

 

대표 오피스 지역인 강남과 판교로 곧바로 출퇴근이 가능하다는 장점이 있습니다.

수원(광교)으로의 출퇴근도 쉬워 삼성전자 임직원들의 수요또한 흡수 가능합니다. 

 

[버스 이용]

- 경기도지역의 특성상 서울 접근성의 상당부분을 광역버스에 의존하는 경향이 있음

- 분당선과 신분당선을 통해 대부분의 서울 접근성이 해결되지만 강남외 지역은 버스를 고려할 필요

- 광역버스 탑승시 삼성역,서울역, 영등포, 동대문 등 지역 1시간 20분 전후로 이용가능
- 강남역 외 삼성역, 광화문/을지로 인근 출퇴근이 가능. 서울 출퇴근 수요 어느정도 소화가능한 것은 장점

4) 재건축 추진 : 1기 신도시 재건축 특별법, 안전진단 규제 완화 등

 

[보유 메리트]

- 95년도 단지로 아직 재건축에 도전하기까지는 3년가량 시간이 남아 있음

- 분당지역에서 드물게 용적률이 용적률 153%, 건폐율 11% 로 사업성이 매우 우수함

- 따라서 1기 신도시 재건축 특별법에 의존해서 사업성 챙길필요 없음. 사업성으로는 특별법과 무관하게 재건축 추진이 가능한편

 

 

[고려해야 할 점]

- 소형평형(20평형,23평형,24평형) 위주 단지로 대지지분이 14평수준임. 대지지분 메리트가 좋은편은 아님.

- 90년대중반 아파트의 안전진단이 진행된 사례가 매우 드물고, D등급이 나온사례가 전무한 상태.

- 90년대 아파트는 기본적으로 내진설계 등이 적용되어있어 구조안전성 측면에서 낮은 점수를 받기가 어려운 상태.

- 향후 90년대 초반아파트들의 정밀안전진단 진행과 그 결과에 재건축 진행속도가 걸려있음.

- 완화될 안전진단 기준으로도 안전진단 통과(D등급)여부가 불투명하기 어렵기 때문

- 만약 90년대초 아파트들의 안전진단 결과가 좋지 않다면, 안전진단 면제/ 1기신도시 특별법 등 법안에 의존 필요

- 이 경우, 국회의 법안통과가 필요한 내용들이기 때문에 국회통과 시간 등을 고려했을때 재건축 진행속도가 느려질 것

- 엄밀히 말하자면 무지개마을과 까치마을은 90년대 1기신도시 재건축의 리딩단지는 아님

- 서현,정자,수내의 리딩단지들과 평촌의 대장단지들의 방향성과 결과에 따라 후속적으로 따라가는 방식으로 움직일 것

2. 실거래가와 전세가율


- 20평,23평, 24평 총 3개 평수로 중소형단로 구성되어있음 976세대가 골고루 구성되어있음 
- 24평 실거래 기준  매매 7억 중반 전후, 전세 4억초반 전후

- 네이버 매물 매매 8억, 전세 4.2억선
- 전세가율 55%대 정도 형성
- 보금자리론 대상인 6억을 돌파한후에도 분당이라는 메리트, 재건축 사업성등으로 7.4~7.9억선에서 꾸준히 거래중

- 기존의 신고가를 뚫지는 못하고 횡보하는 상태, 인근 단지 대비 특별한 저평가는 아님.
- 적정 수준에서 거래되는 단지

- 분당이라는 학군지 메리트와 분당서울대병원, 판교, 강남, 수원, 광교 접근성 때문에 전월세 수요가 높은편

- 전세가 하방경직성 있음
- 실거주 난이도도 무난한 편으로 전세가 상승률도 수도권의 일반적 분위기에 맞춰가는 경향이 있음

- 24평B형의 경우 단순 복도식이 아닌 복합식 구조로 조금더 선호도가 높은편인것도 감안 필요

 

- 20평형 같은 경우 매매가가 6.5억 전후로 형성되어있어 가격접근성이 어느정도 있는편.

- 기본적으로 전세가율(55%)이 괜찮기 때문에 급매를 잡는 경우에는 메리트도 큰편.

- 기본적으로 단지의 특성상 같은 구미동의 까치마을을 따라가는 경향이 있음. 까치마을과 비교필수

- 수내,정자,서현을 가지 못하는 경우에 하는 선택지인 만큼 분당대장지역의 경향성도 체크필요

3. 총평


- 높은 재건축 사업성을 가졌고 분당선, 신분당선 이용이 가능한 분당 학군이용 가능 단지. 실거주 몸테크 가능

- 까치마을의 하위호환으로 대부분 인프라를 조금 불편하게 이용하는 대신, 좀 더 가격이 저렴.

- 재건축 사업성은 우수하나, 90년대 단지들의 재건축 방향성을 아직 알수 없어 시간은 오래걸릴 것
- 7억 전후 가격대에서 재건축+학군지+직주근접을 모두 노리고 있는 몸테크 신혼부부에게 임장 추천, 오리역 Top Pick

 

---

- 재건축 단계별 진행 과정 : 초기단계 상세 알아보기

2022.03.27 - [부동산 - 입지분석 & 투자정보] - 재건축 제대로 알아보기 - 1 : 정비예정구역 & 안전진단 편

재건축 제대로 알아보기 - 1 : 정비예정구역 & 안전진단 편

 

---

- 분당구 다른 아파트 단지 입지분석 바로가기

2022.04.03 - [부동산 - 입지분석 & 투자정보] - 성남 분당구 구미동 까치마을1단지 대우롯데선경 아파트 입지분석

성남 분당구 구미동 까치마을1단지 대우롯데선경 아파트 입지분석