성남 분당구 구미동 까치마을1단지 대우롯데선경 아파트 입지분석

안녕하세요 카렌키 입니다.

오늘 포스팅으로 주제로 다뤄볼 입지분석 대상은 성남 분당구 구미동에 위치한 '까치마을 1단지(대우롯데선경)' 아파트 입니다.

구미동은 흔히 말하는 분당의 관문과도 같은 곳입니다. 그 중 까치마을은 본격적인 분당학군에 해당되어 학군지로서의 메리트와 신분당선으로 판교,강남 출퇴근이 가능한 좋은 입지의 지역이라고 할 수 있습니다.

 

그 중에서도 1기신도시 재건축이 이슈화되고 있는 지금 재건축 사업성까지 나오는 단지이기 때문에 포스팅 대상으로 선정했습니다.

상세하게 어떤 입지를 가지고 있고 재건축 진행에서의 이슈가 어떤게 있는지 알아보겠습니다.

그럼 포스팅 진행해보도록 하겠습니다.

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1. 구미동 까치마을1단지 대우롯데선경 아파트 지리적 위치와 단지 특징

1) 단지 개요
- 성남 분당구 구미동 까치마을1단지 대우롯데선경 아파트는 분당의 미금역에 위치한 아파트 단지입니다.
- 현재 수인분당선과, 신분당선을 모두 도보 11분 정도거리로 이용가능합니다.
- 판교와 강남, 수원 출퇴근이 가능해 수도권남부지역 주요 오피스지역의 배후지라는 장점을 가지고있습니다.

- 사용승인일이 1995년, 용적률 145%, 건폐율 13%로 재건축사업성이 높은편입니다.
- 세대수는 976세대로 구성되어있고 20평부터 48평까지 다양한 평형으로 구성되어있습니다.
- 미금역 인근 단지 중에서는 용적률이 가장 낮아 재건축사업성이 가장 높은 단지입니다.

- 재건축을 노리는 구축단지 답게 복도식으로 구성된건 실거주측면에서 아쉽다고 할 수 있겠습니다.

2) 학군
- 배정 초등학교는 '성남미금초' 단지 출입문에서 도보 5분 거리
- 횡단보도 2회 횡단 후 등교 가능.

[성남미금 초등학교]

- 학급당 학생수, 학년당 학생수는 지역 평균을 상회하는 수준
- 고학년 수 대비 저학년 학생수가 일정하게 유지되고 있음
- 미금 인근이 분당 학군인만큼 자녀를 가진 세대들의 선호도가 꾸준하여 학생수도 꾸준히 유지되고 있음 
- 인근에 임대단지가 존재하는것은 약간의 감점요인이나 인근의 청솔마을에 비하면 매우 적은편

[불곡 중학교] 와 [구미 중학교]

- 400~600m 내 거리로 중학교가 2개 위치
- 학업성취도는 경기도, 분당 평균 이상이며 구미중학교는 분당내에서도 가장 좋은편으로 훌륭한 수준
- 분당구내에서 우수한 학군지라고 볼수있으며, 수내/정자동 대비 매매가 교려시 가성비도 좋은 지역이라고 할 수 있음
- 다만, 특목고 진학율 측면에서는 정자, 수내, 판교 등 분당내 상위지역대비 떨어지는 것은 감안 필요


3) 교통과 인근 대표 시설

- 신분당선, 수인분당선을 통해 수도권 남부 핵심지역인 강남, 판교, 수원 접근성이 매우 좋은편

- 다만, 단지에서 지하철역까지 거리가 700m로 먼편인데, 지하철역까지 버스교통이 편하지는 않음
- 상권도 특별한 단점 없음. 인근에 분당서울대 병원도 존재

[신분당선: 미금역]

 

신분당선 미금역이 700m거리에 위치해있습니다. 역세권이라고 볼 수는 없으나 멀지않은 거리에 당장 이용가능한 신분

당선이 있다는 것은 매우 큰 장점입니다.

 

대표 오피스 지역인 강남과 판교로 곧바로 출퇴근이 가능하다는 장점이 있습니다.

수원(광교)으로의 출퇴근도 쉬워 삼성전자 임직원들의 수요또한 흡수 가능합니다. 

또 정자 등 분당 내 주요 학원가도 이용가능합니다.

 

유일한 단점은 단지에서 역까지 가는 방법이 걸어가기엔 조금 멀고, 버스를 타자니 버스정류장이 애매하다는 점입니다.

하지만 신분당선 연장 예정지역이 아닌 당장 이용가능한 지역이라는 장점은 몇번 강조해도 부족하지 않습니다.

[버스 이용]

- 경기도지역의 특성상 서울 접근성의 상당부분을 광역버스에 의존하는 경향이 있음

- 신분당선을 통해 대부분의 서울 접근성이 해결되지만 강남외 지역은 버스를 고려할 필요

- 광역버스 탑승시 삼성역,서울역, 영등포, 동대문 등 지역 1시간 전후로 이용가능
- 강남역 외 삼성역, 광화문/을지로 인근 출퇴근이 가능. 서울 출퇴근 수요 어느정도 소화가능한 것은 장점

 

 

 

4) 재건축 추진 : 1기 신도시 재건축 특별법, 안전진단 규제 완화 등

 

[보유 메리트]

- 95년도 단지로 아직 재건축에 도전하기까지는 3년가량 시간이 남아 있음

- 분당지역에서 드물게 용적률이 145%, 건폐율 13% 로 사업성이 매우 우수함

- 따라서 1기 신도시 재건축 특별법에 의존해서 사업성 챙길필요 없음. 특별법과 무관하게 재건축 추진이 가능

 

[고려해야 할 점]

- 소형평형(20평)과 대형평형(48평)까지 대지지분차이가 꽤 큰편이라 분담금측면에서 각 소유주들의 의견통합이 아주 수월한편은 아님

- 90년대중반 아파트의 안전진단이 진행된 사례가 매우 드물고, D등급이 나온사례가 전무함.

- 90년대 아파트는 기본적으로 내진설계 등이 적용된 상태로 구조안전성 측면에서 낮은 점수를 받기가 어려운 상태.

- 향후 90년대 초반아파트들의 정밀안전진단 진행과 그 결과에 재건축 진행속도가 걸려있음.
- 완화될 안전진단 기준으로도 안전진단 통과(D등급)여부가 불투명하기 어렵기 때문

- 만약 90년대초 아파트들의 안전진단 결과가 좋지 않다면, 안전진단 면제/ 1기신도시 특별법 등 법안에 의존 필요

- 이 경우 , 국회 법안통과가 필요한 내용들이기 때문에 국회통과 등을 고려했을때 재건축 진행속도가 느려질 것

2. 실거래가와 전세가율


- 20평, 27평, 31평, 37평, 48평 총 5개 평수로 소형~중대형까지 976세대가 골고루 구성되어있음 
- 31평 기준 네이버 매물 매매 14억, 전세 6.2억선
- 전세가율 44%대 정도 형성
- 15억 이상 주담대 규제가 있어 기존의 신고가를 뚫지는 못하고 횡보하는 상태, 인근 단지 대비 특별한 저평가는 아님.
- 적정 수준에서 거래되는 단지

- 분당이라는 학군지 메리트와 분당서울대병원, 판교, 강남, 수원, 광교 접근성 때문에 전월세 수요가 높은편

- 전세가 하방경직성 있음
- 실거주 난이도도 무난한 편으로 전세가 상승률도 수도권의 일반적 분위기에 맞춰가는 경향이 있음

 

- 20평형 같은 경우 매매가가 9억전후로 형성되어있어 가격접근성이 어느정도 있는편.

- 20평형 급매를 잡을 경우 31평형대비 꽤 괜찮은 전세가율(55%이상)에 매수 가능하다는 장점 있음.

- 20평형의 경우 임대차3법 이전 전세가율이 55%전후로 해당 전세가율로 매수시 하락 걱정이 크지 않을것 

3. 총평


- 높은 재건축 사업성과 신분당선 직주근접, 학군지로 메리트가 매우 큰 단지. 실거주 몸테크 용도로도 매우 우수

- 재건축 사업성은 우수하나, 90년대 단지들의 재건축 방향성을 아직 알수 없어 시간은 오래걸릴 것
- 과거 전세가율과 비슷한 정도로 매매 가능하다면 메리트 확실 (호가 상으로는 전세가율이 약간 과한상태)
- 9억 전후 가격대에서 재건축+학군지+직주근접을 모두 노리고 있는 몸테크 신혼부부에게 임장 추천, 구미동 Top Pick

 

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