재건축 제대로 알아보기 - 1 : 정비예정구역 & 안전진단 편

안녕하세요 카렌키 입니다.

새로운 카테고리로 투자정보 를 개설했습니다. 이곳에는 부동산 투자에 관련된 정보를 포스팅 예정입니다.

 

먼저 대부분의 사람들이 막연하게만 알고있는 재건축, 재개발, 리모델링에 대한 이야기들을 시리즈로 포스팅 할 것 입니다. 이 중 재건축 1편 정비예정구역 & 안전진단 편으로 포스팅 하도록 하겠습니다.

 

최근 이슈가되고있는 안전진단 규제 완화, 안전진단 면제에 대한 내용도 다루고 있으니

투자 결정이나 본인 소유 단지의 현 상황을 파악하는 것에 도움이 되길 바랍니다.

 

빠르게 포스팅 진행해보도록 하겠습니다.

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1. 재건축 진행 단계 

 

 

1) 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립

 

- 재건축의 기본 시작은 기본계획수립이다. 이것이 수립된 단지를 재건축 초기단계 아파트로 분류 한다.

- 단순히 30년이상 되었다거나, 오래되고 허름하다고해서 재건축 단지라고 분류하지는 않는다.

- [서울 2040 도시계획], [성남 2030 도시계획], [수원2020 도시계획] 과 같은 도시계획에 단지가 올라가는 것을 말한다.

- 단지가 직접 계획 수립 신청을 재청하는 방법도 있다.

- 해당 단계까지 진행되면 호갱노노에 1단계 기본계획수립 항목에 표시가 되어있을 것이다.

- 이 단계가 진행된 단지는 정비예정구역 으로 불리며 "OO2구역" 등 가칭이 붙는다.

- 정비예정구역은 일몰제가 적용되어 지정기한내에 안전진단을 통과해서 예정이 아닌 정식 정비구역지정을 받아야한다.

- 정비예정구역 지정기한이 만료되기전 연장신청이 가능하고 연장은 1회만 가능하다. 

 

 

 

2) 안전진단 : 예비안전진단 과 정밀안전진단(1차), 적정성검토(2차)

 

 

- 안전진단은 예비안전진단, 안전진단(1차 정밀안전진단), 적적성검토(2차 정밀안전진단) 총 3단계로 구성되어 있다. 

[예비 안전진단]

- 예비안전진단은 단지에서 요청시 해당 지자체가 수행하는 현지조사 성격의 진단으로 특별히 부담해야 할 비용이 없다.

- 예비안전진단의 경우 대부분의 신청단지가 통과하는 형식상 절차로 통과가 특별한 호재는 아니다.

- 예비안전진단을 통과한 단지는 안전진단(1차 정밀안전진단) 을 신청 할 수 있다.

 

 

[안전진단(1차 정밀안전진단)]

 

- 안전진단은 일반적으로 1차 정밀안전진단 이라고 부르며, 소유주가 민간 안전진단업체에 의뢰하여 진행하는 절차다.

- 1차 정밀안전진단은 점수 총합을 A~E 등급으로 구분한다. D나 E등급을 받아야만 다음 재건축 절차를 진행 가능하다.

- D등급을 받은 경우는 적적성 검토(2차 정밀안전진단)을 받아야한다.

- E등급을 받은 경우 곧바로 재건축 절차 진행이 가능하다.

 

* 안전진단 기준 반영비율은 국토부 고시를 통해 수정하는 것으로, 국회의 동의가 필요없이 즉각 수정가능하다.

 

- 안전진단 기준은 위와 같은 4가지 항목으로 구성되어있다. 각 점수를 반영비율대로 합산하여 종합 등급을 산정한다.

- 대부분의 단지의 걸림돌이던  '구조안정성' 부분 반영비율을 낮춰 통과를 쉽게 해주는 완화 개선안이 예정되어있다.

- 노후화가 많이 진행되었던 80년대 단지들의 경우는 개선안 반영후 통과 비율이 대폭 올라갈 것으로 예상된다.

- 여기서 통과란 주로 D등급을 말한다. E등급은 일반적으로 받기 어렵고 사례가 많지 않다.

- 안전진단비용은 소유주들이 직접 새로 모금해서 마련해야하며 1200세대 기준 2억정도다. 

- A~C등급을 받은 경우, 4년후부터 안전진단 재신청이 가능하며 비용은 새로 모금해야한다.

 

[적정성 검토(2차 정밀안전진단)]

 

- 적적성 검토는 일반적으로 2차 정밀안전진단 이라고 부르며, D등급을 받은 단지에대해 공공기관이 진행하는 절차다.

- 국토안전관리원, 한국건설기술연구원에서 1차 정밀안전진단의 결과의 적정성을 검토하는 절차다.

- 해당 단계에서는 1차에서 진행했던것과 동일한 기준 항목들을 다시 검토하여 점수를 측정한다.

- 안전진단 기준이 완화된다면 적정성 검토도 완화된다는 의미이다.

- 이 절차는 도시정비법 13조에 법률로 정해진 절차로 D등급을 받은 경우 반드시 수행되어야 한다.
- 적정성검토를 통과하게 된다면 정비구역 신청이 가능하고 추진위 설립 단계 진행이 가능해진다.

- 사실상 재건축 초기단계의 마지막 절차라고 할 수 있다.

 

* 안전진단 면제를 위해서는 도시정비법을 수정해야한다.

  법률개정은 국회 동의가 필요하기 때문에 양당이 합의하지 않는 이상 불가능에 가깝다. 

 

 

3) 정비 계획 수립 및 정비구역 지정 

 

- 1차, 2차 정밀안전진단을 통과한 단지는 시에서 정비계획을 수립하고 정비구역으로 지정 할 수 있다.

- 이 단계를 진행하고나면 정비예정구역에서 정비구역으로 변경되며 공식적인 재건축 단지로 등록된다.

- 정비구역지정이 완료되면 호갱노노의 3단계 정비구역지정 항목에 구역지정일이 표기된다.

- 일반적으로 구역지정일 미표기 단지는 안전진단을 통과하지 못한 경우이다.

 

 

 

 

 

 

 

이것으로 재건축 초기단계인 기본계획수립, 안전진단, 정비구역지정에 대한 포스팅을 마치겠습니다.

다음은 이후 단계인 추진위설립, 조합설립 등을 다루는 포스팅을 진행하도록하겠습니다.

 

감사합니다.

 

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