수원 영통구 원천동 원천주공 아파트 (영통3구역) 단지 상세 입지 분석 - 1

 

안녕하세요 카렌키 입니다.

 

부동산 입지 분석은 상세 입지 분석과 일반 입지 분석 두 유형으로 포스팅 진행 예정입니다.

입지 분석 대상은 수도권 아파트 단지 중심으로 진행될 것이니 많은 관심 부탁드리겠습니다.

 

오늘 첫 포스팅으로 주제로 다뤄볼 입지분석 대상은 수원 영통구 원천동에 위치한 '원천주공' 아파트 입니다.

 

1. 지리적 위치와 단지 특징
2. 실거래가 와 전세가율
3. 호재성 이슈 & 악재성 이슈
4. 총평

순서로 분석 진행 해보겠습니다. 상세 입지분석인 만큼 1편(1,2)과 2편(3,4)으로 나눠 포스팅하겠습니다.

질문이나 건의 사항있으신 경우에 댓글로 남겨주시면 피드백 해보겠습니다.

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1. 원천 주공 아파트 지리적 위치와 단지 특징

 

1) 단지 개요

- 수원 영통구 원천동 원천주공 아파트는 아주대 병원 맞은편 평지에 위치해 있는 단지

- 원천동은 광교 신도시에 속하는 행정동

- 2020 수원시 도시주거환경정비계획에 포함되어 영통3구역이라 명명

 

- 87년 입주(35년) 총 1320세대 8개동 15층 계단식 아파트

- 대단지의 기본 요건은 충족되어있습니다.

 

2) 학군

- 배정 초등학교는 '효성초' 단지 출입문에서 도보 14분

- 흔히 말하는 초품아는 아님. 다만 4차선 횡단보도 1회 횡단 후 직선 등교 가능

 

[효성 초등학교]

 

- 학급당 학생수, 학년당 학생수는 지역 평균 수준

- 고학년 수 대비 저학년 학생수가 감소

- 인근 재건축 이슈 단지(원천주공,우만주공,우만현대 등)가 많아 학령인구가 일시적으로 감소한 것으로 유추

- 인근 단지들이 재건축 완료 시점에서부터는 학생수가 증가 할 것으로 예상 

[원천 중학교]

- 166m 거리(3분컷)에 위치한 원천 중학교

- 경기도 평균 수준의 학업 성취도를 가진 무난한 중학교

- 가까운 거리 외 특별한 장단점 없는 영통구의 평범한 중학교

 

3) 교통과 인근 대표 시설

 

- 원천주공 인근에는 현재 도보 5분내 지하철역이 없음

- 가장 가까운역은 광교중앙역(신분당선)과 수원시청역(수인분당선)으로 모두 버스 15분거리

- 착공 예정된 수원월드컵경기장역(신분당선), 아주대삼거리역(동인선) 완공 시 지하철 접근성 개선 예상. 

- 서울 접근성 측면에서는 '강남', 탐앤탐스앞 정류장에서 3007번 탑승시 50분내 도착 가능

- 현재 탑승가능한 광역 버스(서울행)은 강남,잠실,사당,서울역

- 향후 BTX 광역환승센터 아주대삼거리에 완공 시, 버스를 통한 강남외 서울 도심지 접근성 추가 예상

 

- 인근 대표시설은 아주대, 아주대병원, 광교상권, 삼성전자 

- 아주대 병원(2분 거리)을 가진 '병세권' 단지

- 경기 남부권 대표 대형병원 인근으로 병원과 대학의 임직원 거주 수요 존재

- 삼성전자 수원사업장(버스 15분) 인근지역으로 삼전 직원들의 거주 수요 존재

 

 

4) 재건축 추진

안전진단 추진 및 정비구역지정 단계

 

- 2020 수원시 도시주거환경정비계획에 포함되어 영통3구역으로 정비예정구역 지정

- 2016년 안전진단 C 등급으로 탈락 후, 22년 안전진단 재도전 진행 예정

- 80년대 단지로 내진설계가 되어 있지 않음. 추후 안전진단 진행시 메리트 가능성

- 2023.12.31 까지 정비예정구역 지정 연장 승인 완료

 

- 10평대 소형평형이 절반정도로 사업성이 매우 뛰어난 편은 아님(평균 대지지분율 측면)

- 다만, 건폐율이 12%로 매우 낮고 주변 빌라 일부까지 같이 묶여있어 실제 용적률은 170%대

- 수원시 3종주거지역 건폐율 300%인점 고려, 최소 사업성은 보유한 것으로 판단

 

재건축 단지 밀집 지역

- 원천주공, 우만주공, 아주아파트 등 안전진단 단계인 재건축 추진 초기아파트 밀집지역

- 우만현대(사업시행인가) 단지 포함 재건축 진행 중인 단지가 6개 위치.  재건축 시 신축 밀집지역으로 시너지 예상 

- 광교 개발이 완료된 현 시점에서 광교에 추가적인 신축공급은 불가능

- 추후 10년은 아주대앞 주공들의 재건축을 통해 광교가 확장, 팽창되는 과정을 거칠 것으로 예상 가능

 

2. 실거래가와 전세가율

 

- 평형별 세대수, 평형별 매매가에 따라서 17평>13평>20평>25평>27평 순으로 거래 빈도가 높음

- 아주대 대학생, 아주대 간호사, 삼성전자 직원 등 수요자가 다양해 모든 평형에 전월세,매매 모두 수요가 높은게 특징

- 재건축 단지 특성(노후화) 상, 전세가율이 30%대가 흔함에도 불구 45% 선 유지하는 것은 긍정적(27평 기준)

 

- 대출규제 여파로 보금자리론 사용가능한 6억이하 아파트 수요가 붙어 25평,27평은 6억에 빠르게 붙은 경향

- 13평, 17평은 낮은 매매가로 재건축 아파트 투자수요 존재

- 21년 추석이후 거래절벽에서도 10평대 소형평형은 꾸준히 거래 체결

 

 

- 인근 재건축 단지 우만주공2단지 25평형과 비교시, 전세가율 측면에서는 하방안정성이 좀 더 있다고 판단.

- 다만 우만주공은 사업성이 원천보다 우수하기 때문에 매매가에 있어서 정당한 프리미엄이 있음을 감안할 필요가 있음

- 결론적으로 특별히 과대 혹은 과소 평가되어있는 상태라고 보기는 어렵고, 적정 수준으로 매매 진행 중인 단지

 

 

 

 

2편에서 호재성, 악재성 이슈와 총평을 이어가도록 하겠습니다.

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2022.03.24 - [부동산 - 입지분석] - 수원 영통구 원천동 원천주공 아파트 (영통3구역) 단지 상세 입지 분석 - 2

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