리모델링 제대로 알아보기 1 - 리모델링 사업 종류와 초기 단계(추진 위원회 구성, 조합 설립인가, 시공사 선정, 1차 안전진단 까지)

안녕하세요 카렌키 입니다.

 

최근 몇 년간 리모델링은 정말 뜨거운 이슈 입니다. 수도권의 어느정도 오래되었다 싶은 아파트는 모두 리모델링을 외치고 있습니다. 매수자나 투자자들도 리모델링 단지에 대한 관심이 무척 높습니다. 하지만 재건축과 달리 리모델링에 대해서 정확히 알고있는 분들은 생각보다 적은게 사실입니다.

 

오늘은 리모델링의 주요절차를 확인해보고, 어느 부분이 가장 핵심인지 투자시에 어떤것을 고려해봐야 하는지 확인해보는 포스팅을 준비했습니다.

 

또 재건축 규제완화가 리모델링에 미칠 영향까지 알아보도록 하겠습니다.

투자 결정이나 본인 소유 단지의 현 상황을 파악하는 것에 도움이 되길 바랍니다.

 

분량이 많아 시리즈로 연재될 것 같습니다.

 

빠르게 포스팅 진행해보도록 하겠습니다.

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1. 리모델링 사업의 종류

 

- 리모델링은 기존의 아파트 골격만 남기고 모든것을 새롭게 시공하여 증축과 각종 시설을 새롭게 단장하는 사업이다.

- 사업성, 연식, 노후도 등이 조건이 안맞아 재건축을 하지 못하는 단지에서 주로 선택하는 정비 사업이다.

 

- 리모델링은 위와같은 증축방식에 따라 사업 유형이 나뉜다.

- 증축의 방식은 소유주가 정하는 것이 아니라 안전진단 결과나 여유 대지면적에 따라서 선택지가 자동으로 좁혀진다.

- 증축방식에 따라 해당 단지가 거쳐나가야 하는 진행 절차와 법률이 다르기 때문에 리모델링에서 매우 중요한 요소다.

- 증축 방식에 따라 절차, 사업성, 비용, 소요시간, 결과물이 모두 다르기 때문에 특정방식이 무조건 좋고 나쁜건 아니다.

- 다만, 대부분 증축분양을 통해 분담금을 줄이고자 하기 때문에 수직 증축 동반하는 방식을 선호하는 경향이 있다.

 

* 리모델링 사업은 재건축과 달리 안전진단 점수가 높을수록 좋다. 상세내용은 아래에서 설명

 

 

 

2. 리모델링 사업 진행 절차  

 

1) 개요

- 리모델링은 재건축과 달리 추진위원회 구성, 조합설립인가, 시공사 선정이 시작단계에 위치해 있다.

- 사실상 각 동별 소유주의 과반+ 단지 전체 2/3 동의율만 가지면 추진위, 조합설립, 시공사 선정은 한번에 해결된다.

- 따라서 추진위설립, 조합설립, 시공사선정 단계에 있는 아파트 단지는 속도 측면에서 특별한 장점이 없는 상태다.

- 안전진단(정밀안전진단) 통과도 특별한 장점이 아니다. 신청시 모든 단지가 통과한다.

- 안전진단(정밀안전진단)은 증축 방식을 확정받기 위한 절차일뿐이다. 증축 방식에 따라 절차가 간소화 되기도 한다.

- 건축위원회 심의(건축심의)가 재건축단지의 안전진단과 같은 초기단계의 핵심 절차라고 할 수 있다.

 

2) 추진위원회 구성, 조합 설립인가, 시공사 선정

 

- 재건축과 달리 리모델링은 추진위 설립, 조합설립인가가 최초의 시작단계이다.

- 주민들이 자발적으로 준비위를 만들어 각 동별 소유주 과반+ 단지 전체 2/3 동의서를 받으면 신청 가능하다.

- 사실상 특별한 비용이나 시간이 필요하지 않고 어느정도 의지만 있다면 모든 단지가 다 할 수 있다.

- 시공사 선정 또한 특별히 긴 시간이 필요하지는 않는다. 입찰의사한 건설사를 투표로 선정하기만 하면 된다.

- 이 단계는 이제 막 사업을 시작해 으쌰으쌰하는 단계이며 희소성이 없는, 어느 단지나 할 수 있는 단계이다.

- 서울, 분당, 수지, 영통 등 수도권 전역에서 보이는 리모델링 추진단지들은 이 절차에 해당한다.

- 재건축에서는 중후반에 해당하는 단계라 마치 곧 삽을 뜰것 같이 느끼는 분들이 많다. 현혹될 필요 없음.

 

 

2) 안전진단 : 정밀안전진단(1차)

 

 

- 안전진단은 리모델링 조합이 지방자치단체장에게 안전진단을 요청하면서 시작된다.

- 리모델링 시범사업 단지 등으로 선정된 단지가 아닌 경우 대부분은 소유주들이 비용을 걷어 진행되는 절차다.

- 안전진단비용은 소유주들이 직접 새로 모금해서 마련해야하며 1200세대 기준 2억정도다. 

- 재건축과 달리 점수가 높을수록 유리한 구조이며, 결과에 따라 선택 가능한 증축 방식이 결정된다.

 

- 평가 항목이 모두 B등급 이상 나오는 경우 수직증축을 동반한 리모델링이 가능하다.

- 평가 항목중 어느 하나라도 D등급이하가 나오는 경우는 증축 리모델링이 아예 불가능하다.

- 위 두 경우에 해당되지 않는 다면 수평증축 리모델링이 가능하다.

 

- 기본적으로 리모델링을 추진하는 단지는 90년대 아파트로 특별히 구조안정성이 케이스가가 드물다.

- 따라서 안전진단은 신청하는 단지가 모두다 통과하는 절차라고 봐도 무방하다.

- 단지 증축 방식을 결정 짓는 절차다. 

 

 

 

[수직 증축 장단점 요약]

- 수직증축은 새로운층을 3개까지 추가로 올려 추가분양세대를 더 많이 늘릴 수 있다.

- 추가 분양세대가 늘어나는 만큼 분담금이 줄어들어 조합원들의 부담도 줄어 든다.

- 수직증축은 1차 안정성검토, 2차 안정성검토, 2차 안전진단 이라는 추가 절차가 있어 난이도가 매우 높다.

- 특히 1,2차 안전성 검토를 모두 통과한 단지는 현재 전국에서 송파구 성지아파트가 유일하다.

- 따라서 현재 사업을 마치고 입주까지한 수직증축 리모델링 사례는 현재까지 없다.

 

 

 

[수평 증축 장단점 요약]

- 수평증축은 수평 방향으로 증축하여 평수를 늘리는 방식이다. 늘어난 평수를 이용해 새로운 분양세대를 만들 수 있다.

- 수평증축시 추가 분양세대는 적을 수 밖에 없기때문에 조합원들의 분담금을 많이 깎아낼 수 없다.

- 수직증측과 달리 안정성검토와 2차 안전진단 절차가 없어 속도가 훨씬 빠르다.

- 안정성검토 절차는 몇년이상 씩 소요되는 굉장히 긴 절차이기 때문에 속도측면에서 큰 장점이 있다.

- 현재 리모델링 사업을 마치고 입주한 모든 단지는 수평증축 단지이다.

 

 

 

리모델링 제대로 알아보기 1편에서는 추진위원회 구성, 조합 설립인가, 시공사 선정, 1차 안전진단까지를 알아봤습니다.

여기까지는 리모델링 사업의 초기단계에 해당합니다. 절대다수의 리모델링 단지와 조합들이 걸어둔 현수막에 해당하는 단계입니다.

 

리모델링 사업 추진을 시작하시는 단지, 추진 중인 조합원, 매수를 고려하는 투자자들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

다음 포스팅에서는 1차 안전진단 통과 이후 1차 안정성검토(수직증축), 건축심의위원회 검토(공통) 등 절차에 대해 알아보겠습니다.

 

감사합니다.