서울 송파구 문정동 문정한전현대 아파트 입지 분석

안녕하세요 카렌키 입니다.

 

오늘 포스팅으로 주제로 다뤄볼 입지분석 대상은 서울 송파구 문정동에 위치한 '문정 한전현대' 아파트 입니다.

 

송파구는 강남3구로서 우수한 인프라와 학군을 갖추고 있기 때문에 많이들 선호하는 상급지 입니다.

수요가 많은 만큼 대부분 15억이상의 가격을 형성해 접근하기 어렵다는 것 또한 사실입니다.

 

이럴때 눈에 들어오는 것은 더 저렴한 가격으로 매매되는 나홀로 아파트인데요.

마침 송파구에는 나홀로 아파트가 상당히 많이 존재합니다.

 

이 단지가 그 중에서도 괜찮은 입지와 조건을 갖춘것으로 보여 포스팅 준비해보게 되었습니다.

 

그럼 포스팅 진행해보도록 하겠습니다.

 

---

1. 문정 한전현대 아파트 지리적 위치와 단지 특징

 

1) 단지 개요

- 서울 송파구 문정동 문정 한전현대 아파트는 문정역(8호선) 도보 5분내에 위치한 120세대 나홀로 아파트

- 신규 개발된 문정법조타운 인프라를 5분 내에 접근가능 

- 기존의 문정동 인프라와 학군을 이용 가능

 

 

- 사용승인일이 1993년, 용적률 399%, 건폐율 31%로 재건축으로는 부적합하나 리모델링은 추진 가능 

- 높은 용적률을 가진만큼 나홀로 아파트 치고 매우 많은 세대수 보유(120세대)

- 인근에 높은 건축물이 없어 고층인 경우 탁트인 뷰가 있다는 특징

- 송파대로 특성상 차량 통행량이 많아 약간 떨어진 단지가 소음방지에 유리하다는 장점 보유

 

 

* 한전 현대라는 이름은 송파한국전력 사원주택조합으로 개발된 단지이기 때문.

 

2) 학군

- 배정 초등학교는 '문덕초' 단지 출입문에서 도보 4분 거리

- 다만 2차선 횡단보도 1회 횡단 후 등교 가능.

 

[문덕 초등학교]

 

 

- 학급당 학생수, 학년당 학생수는 지역 평균 수준

- 고학년 수 대비 저학년 학생수가 동일한 수준

- 문정동이 베드타운 인근에 위치한 만큼 학령인구가 꾸준히 존재하는 지역임.

- 문정법조타운이 조성된 이후, 일자리 직주근접 효과로 연식이 적지않은 지역임에도 꾸준한 학생수 예상  

 

 

[문현 중학교] 와 [문정 중학교]

 

 

- 500m 전후로 중학교 2개 위치

- 학업성취도는 서울평균 이상, 송파구 평균이상으로 양호한 수준

- 송파구내에서 특별히 우수하거나 처지지 않는 평균수준 학군에 해당

 

 

 

3) 교통과 인근 대표 시설

 

- 문정법조단지 상권 이용 편의성이 매우 높은편. 신규 상권으로 찾는 대부분의 상점과 시설이 도보권에 모두 존재.

- 기존의 문정동지역 상권도 좋은편. 바로 맞은편 문정복지센터 이용가능

 

 

[8호선 문정역]

 

- 8호선은 송파구를 관통하는 노선으로 주요 노선 환승이 가능해 편의성이 높음

- 2호선, 3호선, 5호선, 9호선, 분당선 환승이 가능해 서울 주요 지역과 경기남부까지 일자리/대학교 접근성 우수

- 4분거리 내 위치해 이용편의성이 높은 단지  

 

[버스 이용]

 

- 송파구 전체 특성으로, 송파대로 중앙차선 버스의 활용도가 매우 높음

- 9분거리 위치한 중앙차선에서 서울/경기 주요지역 버스접근성이 매우 우수함

- 대치동, 잠실 까지 학업 목적의 이동시 무환승으로 접근 가능

- 분당, 판교, 수원, 화성 등 경기남부 주요 오피스지역까지 버스로 환승없이 출퇴근 가능

 

 

[위례신사선 신문정역]

 

- 신규철도 계획으로 위례신사선 신문정역이 예정

- 노선개통까지는 시간이 꽤 걸릴것으로 예상되어 당장의 호재는 아님

- 개통시 기존에 1회 환승을통해 접근 가능했던거리를 무환승으로 접근가능

- 단, 기존에도 3호선 or 9호선 환승을통해 30분정도로 접근가능 했던 지역들로 대단한 혁신으로 보기 어려움

 

 

[기타 교통]

 

- 송파IC, 복정교차로 인근지역으로 고속도로 접근성이 매우 좋은편

- 송파대로, 올림픽도로, 서울외곽순환도로 등 주요 도로 이용 편의성이 높음

- SRT 수서역 인근지역으로 택시비 5000원거리 위치

 

 

 

4) 리모델링 추진

 

- 현재 해당 단지에서 명시적으로 추진중인 내용은 없음

- 다만 인근 나홀로 단지에서 리모델링 추진이 진행 중인것으로 보아 향후 추진 진행 예상

- 이미 400%에 가까운 용적률이 문제이나, 서울내 타 나홀로 단지 용적률 상향 사례를 보아 해결가능 요소로 판단

(ex. 광장 상록타워 용적률 395% => 550%로 상향)

 

 

2. 실거래가와 전세가율

 

 

- 20평형 60세대, 30평형 60세대 로 반반 구성

* 20평형대의 경우에 한정해 복도식과 유사한 복합식구조를 가지고 있음 주의

 

- 30평형 기준으로 네이버 매물 매매 12억, 전세 7억선

- 전세가율 60%정도 형성

- 특별히 오버슈팅된 가격은 아니며 인근지역 대비 특별한 저평가도 아님. 적정 수준에서 거래되는 단지

- 인근에 있는 법조단지와 서울/경기 주요지역에 대한 접근 편의성, 송파구 선호 등으로 전월세 수요가 매우 높음

- 인근에 나홀로 아파트가 다수 존재하나, 지하철 접근 편의성이나 송파대로변과의 거리 등에 있어서 메리트가 더 높음

- 전월세 수요가 높아 전월세 하방경직성이 우수한 편

 

 

 

 

 

3. 총평

 

 

- 학군, 교통, 상권, 인프라 측면에서 모두 우수한 단지. 그만큼 높은 전월세 수요

- 나홀로 아파트라는 단점만 제외한다면 문제 삼을만한 특별한 흠결은 없음

- 인근 나홀로 아파트 임장시에는 느끼지 못했던 특유의 견고함(?)이 보이는 건축물 상태가 인상적.

- 적은 예산으로 송파구에서 거주하고 싶은 매수자에게 임장 추천, 나홀로 아파트 단지 Top Pick으로 추천