서울 강서구 가양동 가양3단지(강변) 아파트 입지분석

안녕하세요 카렌키 입니다.

 

오늘 포스팅으로 주제로 다뤄볼 입지분석 대상은 서울 강서구 가양동에 위치한 '가양 3단지(강변)' 아파트 입니다.

 

기존의 포스팅인 가양동 대림경동 아파트와 겹치는 부분이 많은 만큼 빠르게 포스팅 진행해보도록 하겠습니다.

 

 

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1. 가양 3단지(강변) 아파트 지리적 위치와 단지 특징

 

1) 단지 개요

- 서울 강서구 가양동 가양3단지(강변) 아파트는 가양역(9호선 급행역) 인근 한강변에 위치해 있는 단지

- 사용승인일이 1992년인 단지로 가양동의 대표적인 소규모 평형 단지

- 13평, 15평, 20평 이라는 소형 평형 위주로 이뤄진 단지라는 점이 특이점

 

- 1992년 12월 02일 입주한 단지로 올해부터 재건축 추진이 가능한 단지

- 세대수가 1556세대, 용적률 212%로 재건축 사업성에 있어서는 메리트가 크지 않음.

- 리모델링 추진 움직임이 있었으나 재건축으로 정비사업 추진 방향을 선회한 상태

- 새정부의 재건축 용적률 완화 기조에 따라, 향후 제시될 기준에 맞추는 경우 사업성 문제는 해결될 여지 있음

 

 

 

2) 학군

 

- 초품아로 1~2분 거리내 초등학교 위치.

- 지역 초등, 중학교는 학력상 특별한 메리트 없음.

- 목동 인근 지역으로 목동 학원가 이용 가능(자차 20분내)

 

 

[탑산 초등학교]

- 배정 초등학교는 '탑산초' 단지 출입문에서 도보 1~2분 거리

- 흔히 말하는 초품아. 횡단보도 없이 안전한 직선 등교 가능

- 학급당 학생수, 학년당 학생수는 지역 평균 보다 낮은 수준

- 고학년 수 대비 저학년 학생수가 동일

- 인근 단지 노후 단지가 많아 학령인구가 타 강서구 지역 대비 적은것으로 유추

- 인근 단지들이 재건축/리모델링 된 이후 증가세로 터닝 예상

 

 

[공진 중학교]

 

- 서울, 강서구 평균 이하 학업성취도로 특별한 메리트 있는 학군은 아님 

[경서 중학교]

 

- 서울, 강서구 평균 이하 학업성취도로 특별한 메리트 있는 학군은 아님

 

 

[목동 학원가]

 

- 자차 20분내 거리에 목동학원가 위치. 학원이용 용이한 편

 

 

 

3) 교통과 인근 대표 시설

 

- 교통 측면에서는 한강이남 주요 모든 주요지역 접근에 용이

- 강북지역에 대한 접근성은 부족함. 당산역 환승(2호선)과 버스이용 필요

 

 

[마곡 지역]

 

- 강서구 대표 오피스 타운인 마곡지역까지 버스이용시 Door To Door 15분내 도착가능

- 9호선 이용시에도 2 정거장 위치하여 마곡지역 배후단지로서 역할 수행 가능

- 마곡 지역에 양질의 일자리 증가에 따라 중요도가 점차 증가할 지역

 

 

 

[9호선 급행역]

 

- 강서구의 9호선 급행역 가양역까지 도보 5분내 도착 가능

- 김포공항, 마곡, 여의도, 강남, 삼성, 석촌 등 강북지역을 제외한 서울 주요 오피스지역을 모두 접근가능

 

 

 

[인근 단지]

 

- 한강변에 위치한 단지로서 메리트는 분명함 있으며, 가양동 한강변 단지중에서는 대림경동과 더불어 제일 좋은 교통

- 주변 단지 모두 재건축, 리모델링 이야기가 진행 중인 단지. 향후 강서지역에서 마곡에 이어 다음 택지개발의 중심지

 

- 대림경동, 동신대아, 한강타운은 대형평형이 존재하는 단지로 해당 지역내에서 입주민의 자산 수준이 가장 높음

- 가양성지, 3단지, 6단지 등은 10~20평대 소형평형 위주 단지로 앞선 대형평형단지 대비 자산 수준이 낮은것은 사실

- 비슷한 단지 컨디션인 가양 6단지대비 임대단지로 둘러싸인 정도가 덜하며 근린공원에 가까워 보다 나은 입지 보유

 

 

- 단점으로는 인근에 임대주택 단지가 존재한다는 점 (가양 4단지, 5단지, 8단지, 7단지)

- 가양 7단지 등은 임대주택 재건축 시범 단지로 지정되어 재건축이 예정되어있음. 

- 임대아파트 재건축 시점과 맞물려 동전체가 새로 리뉴얼 될 가능성 있다는 것은 다행 요소

 

 

 

[대장홍대선] 가양역

 

- 신규노선 계획으로 대장홍대선 가양역이 예정되어 있음

- 해당 노선 완공시 강북 지역에 대한 접근성이 개선될 것으로 보임. DMC와 홍대 20분내 가능

- 현재 착공 전 상태

 

[CJ부지 개발계획]

 

- 대림경동 도보 10~13분거리에 CJ공장부지 개발 예정

- 삼성동 코엑스 2배 규모의 지하 7층~지상 14층 규모의 업무시설·지식산업센터 조성 예정

- 완공 시 마곡 외 대규모 오피스 시설의 배후 주거지로서 가양동 전체에 수요가 증가 할 것으로 예상

 

 

2. 실거래가와 전세가율

 

- 13평형, 15평형, 20평형 3가지 소형평형으로 이루어진 단지. 평형별 수량은 골고루 있는편.

- 20평 기준 매매 실거래가 : 9.6억 

- 20평 기준 전세 실거래가 : 3.6~4억대 (갱신권 사용 제외, 신규 거래) 

- 전세가율 : 37%~41%대 

 

- 9억 이상 가격분에 대한 대출 제한 20%에 해당 하는 가격대 진입한 상태. 

- 평당 가격 4800만원 수준으로 강서구 평균가격(4100만원)보다 비싸며 전세가율은 꽤 낮은 40% 수준

 

 

- 주변 대형 단지(대림경동 등)의 평당 가격이 3500~3800만원선임을 고려해봤을때, 가격 메리트는 낮음

- 일반적으로 소형평형이 더 높은 평당가를 형성함을 고려해도 25%정도 차이는 과한 편, 고평가 상태인것은 사실.

- 기존 소유주들에게는 문제될 부분이 전혀 없으나, 신규 매수자의 경우 전세가율 40%이하 가격대에서 매수는 주의필요

 

* 전세가율 40%이하는 은마,잠실주공5단지 등 완전한 재건축 단지가 아닌 이상 대부분 주의가 필요한 수준

 

 

- 해당 지역 실제 임장시에 입주민, 부동산을 통해 입수한 정보에 따르면, 재건축 추진 의지가 높은편

- 지난 몇년간 비교적 낮은가격에 좋은 입지+ 한강변이라는 조건때문에 신규매수한 투자자/주민이 많다는 장점

- 기존의 리모델링 추진동의율 등 고려시 단결성 측면에 메리트가 있어 빠른 속도를 기대해볼 여지가 있음

- 떨어지는 사업성으로 발생하는 분담금 상승을 재건축 용적률 완화 정책으로 커버 가능한 여지가 있다는 점은 메리트

 

 

 

 

3. 강변 3단지(가양) 입장에서의 재건축 이슈

 

 

[재건축 규제 완화: 용적률 상향]

 

- 아파트의 입지적인 조건은 대림경동과 동일하기 때문에 재건축이 완료만 된다면 가치는 따라갈 것으로 예상

- 당장은 용적률 관련 정책이 확정된게 없으나 재건축 용적률 상향을 받는다면 재건축 속도가 개선될 것으로 예상

- 용적률 상향을 받아 생기는 증가 물량을 어느정도 기부채납하게 될지, 임대주택이 어느정도 섞일지가 관건

 

* 용적률 상향시, 일반분양 가능한 물량이 증가해, 재건축 분담금이 낮아지는 효과가 있음

=> 낮은 평형 위주 단지는 평균 대지지분이 낮아 재건축 분담금이 가장 큰 이슈가 되는 경향이 있음

 

 

[재건축 규제 완화: 안전진단 기준 왼화]

 

- 안전진단 기준 완화는 모든 재건축 초기 추진단계 단지에게 가장 큰 장벽임

- 아직까지 90년대 아파트 단지가 정밀안전진단을 받은 사례가 없으며 D등급을 확정 받은 사례도 없음

- 향후, 서울내 타 90년대 아파트 단지의 안전진단 결과에 따라 초기추진 과정에서의 속도 변동폭이 클 것으로 예상

 

 

4. 총평

 

 

- 한강변, 마곡일자리, 마곡배후단지, 9호선급행 등 장점이 확실한 단지로 메리트는 매우 큼

- 좋은 실거주 여건으로 전세가 하방 경직성이 있으며, 재건축 진행시 추가 상승여력 존재

- 다만 신규매수시 전세가율 기준 30%대 가격대에서 매수하기는 부담스러운 편 (매수시 급매물 위주 매수 추천)

- 재건축 단계가 진행됨에 따라 장기간에 걸쳐 완만하게 상승하는 것을 기대해볼 시점. 

- 가양동에서 비교적 적은 금액으로 실거주와 투자를 장기 관점에서 고려하는 매수자인 경우 임장 추천

 

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