수원 영통구 매탄동 한국2차 아파트 입지분석

안녕하세요 카렌키 입니다.

오늘 포스팅으로 주제로 다뤄볼 입지분석 대상은 수원 영통구 매탄동에 위치한 '한국2차' 아파트 입니다.

영통구는 삼성전자 직주근접과 광교, 영통학원가라는 장점을 가진 경기도내에서 꽤 선호되는 지역입니다.
특히 원천리천기준으로 좌측은 영통구내 구도심지역이라 재건축 아파트와 후보지가 많습니다.

현재 초기단계 재건축이 이미 진행중인 단지를 제외하고는 가장 주목받는곳이 한국2차 입니다.
어떤점 때문에 주목을 받나 분석해보기 위해 포스팅 대상으로 선정해봤습니다.


그럼 포스팅 진행해보도록 하겠습니다.

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1. 매탄동 한국2차 아파트 지리적 위치와 단지 특징

1) 단지 개요
- 수원 영통구 매탄동 한국2차 아파트는 광교가 위치한 원천동과 삼성전자 수원사업장과 사이에 있는 단지입니다.
- 현재 당장 이용가능한 특별한 교통상 메리트는 없습니다.
- 삼성전기/삼성전자 사업장을 도보 출퇴근 가능하며 영통역인근 학원가를 이용가능하다는 장점이 있습니다.

- 사용승인일이 1993년, 용적률 128%, 건폐율 23%로 재건축사업성이 높은편입니다.(수원 3종 용적률 300%)
- 낮은 용적률을 가진만큼 층수가 낮아 세대수는 768세대로 적은편이고 25평형 단일평형으로 구성되어있습니다.
- 인접한 백자와 삼성3차 단지와 조건이 비슷해 통합재건축 추진이 예상된다는 점이 특징입니다. (우만주공과 유사)

2) 학군
- 배정 초등학교는 '원천초' 단지 출입문에서 도보 3분 거리
- 횡단보도 1회 횡단 후 등교 가능.

[원천 초등학교]

- 학급당 학생수, 학년당 학생수는 지역 평균 수준
- 고학년 수 대비 저학년 학생수가 줄어들고 있는 경향이 있음
- 매탄동이 영통/망포/광교 지역대비 노후화된 만큼, 전반적인 주거연령도 높아져 학령인구수도 영향을 받는것으로 예상
- 향후 재건축 진행시 구축단지가 대부분인 지역인만큼 학령인구도 다시 증가할 지역으로 예상 가능

[산남 중학교] 와 [수원원일 중학교]

- 300m 내 거리로 매우 가까운 중학교가 2개 위치
- 학업성취도는 경기 평균 이상이며 산남중학교는 괜찮은 학군지인 영통구 평균급으로 양호한 수준
- 영통구내에서 특별히 우수한 학군지라고 볼수는 없으나, 특별히 부족한 점도 없는 평범한 영통구 학군
- 경기도내에서 상위권인 학군을 비교적 저렴한 전월세 가격에 이용가능한 편이 장점이라 판단 할 수 있음



3) 교통과 인근 대표 시설

- 아쉬운점으로 현재 이용가능한 교통수단이 적다는 점. 이용가능 지하철 없음 버스에 의존필요
- 상권도 특별한 장점은 없음. 다만 광교지역까지 거리가 멀지않아 자차 이용시 가볍게 방문가능한 거리.

[동탄인덕원선: 원천역]

동탄인덕원선 원천역 5분거리내에 위치하게 될 예정입니다.
현재 동인선 착공은 되었으나 원천역 구간은 아직 착공전 상태입니다.

가까운거리에 역이 생기는 것은 물론 호재지만 주목할만한 것은 개통시 환승가능한 호선들 입니다.

두 정거장 거리인 수원월드컵경기장역에서는 "신분당선"으로 환승이 가능할 예정입니다.
강남과 판교로 이동이 수월해 출퇴근에 있어서 메리트가 있을 것입니다.
또 분당지역으로 이동 또한 개선되 수원내 학원을 벗어나 분당권 학원 통학에도 이용 가능 할 것 같습니다.

한국2차의 경우는 교통 부족이 약점이기 때문에 원천역 개통시 단점을 상당부분 커버 가능

[버스 이용]

- 경기도지역의 특성상 서울 접근성의 상당부분을 광역버스에 의존하는 경향이 있으며 한국2차도 동일함
- 서울 접근성 측면에서는 '강남', 한국2차 정류장에서 M5422번 탑승시 1시간 내 도착 가능
- 현재 탑승가능한 광역 버스(서울행)은 강남,서울역
- 강남과 광화문/을지로 출퇴근이 가능. 서울 출퇴근 수요 어느정도 소화가능
- 타 서울지역은 현실적으로 어려움이 있음
- 특이사항으로 광교와 직선거리는 가까우나, 직통버스가 딱히 없어 광역버스를 타야 20분내 도착가능.

[삼성전자 수원사업장(디지털시티)]


- 삼성전자 수원사업장(디지털시티) 관련해 가장 가까운 출입문까지 도보 10분정도에 위치(삼성전기쪽에 해당)
- 일반적인 삼전 수원사업장의 임직원들이 이용하는 중앙문,정문,동문과는 거리가 멀어 실제로는 20분정도 필요
- 수원사업장 인근지역에서는 사실상 유일한 재건축 단지인만큼 재건축이 완료된 미래에는 희소성 있는 단지가 될 것
- 현재 수원사업장 중저가 아파트 직주근접 수요는 영통, 망포, 매탄힐스, 매탄위브 등이 담당하고 있음
- 당장 6층짜리 엘리베이터 없는 재건축아파트에 살고자하는 삼성전자 임직원들의 전월세 수요는 적음
- 다만, 직주근접 신축이라는 미래가치를 고려한 투자목적의 몸테크 옵션으로는 훌륭한 편

4) 재건축 추진 : 통합 재건축

- 해당 단지를 주목하는 가장 큰 이유로 현재 정비예정구역으로 지정된 것은 아님
- 용적률이 120%대로 매우 우수하고 단일평형으로 소유주의 재건축 분담금이 동일해 의견 통합이 쉬운편
- 인접한 백자, 삼성3차 아파트와 통합 재건축이 추진중. 세 단지 모두 비슷한 용적률과 평수로 통합재건축 효율이 높음
- 6층 높이의 유리한 아파트구조를 감안했을때, 재건축 안전진단 규제 완화시 정밀안전진단 통과가 손 쉬운편에 해당
- 분담금 측면에서 소유주 부담이 비슷하여 정비예정구역 선정, 안전진단통과 시에 추진위설립, 조합설립 빠를것
- 수원내 재건축 리딩단지들의 향후 가격과 방향성을 따라갈것으로 예상. (우만주공, 원천주공, 매탄주공, 우만현대 등..)


2. 실거래가와 전세가율


- 26평형 768세대 단일 평형으로 구성되어있음
- 네이버 매물 매매 6.8억, 전세 2.3~3억선
- 전세가율 40%대 정도 형성
- 재건축 이슈가 어느정도 반영되며 6억대 벽을 돌파한 상태, 인근 재건축 단지 대비 특별한 저평가는 아님.
- 적정 수준에서 거래되는 단지

- 인근에 있는 삼성전기/삼성전자와 아주대병원 등으로 전월세 수요가 꾸준한편. 하방경직성 있음
- 실거주 난이도가 높은편으로 전세가 상승률이 강한편은 아님.
- 엘리베이터가 없는 아파트기 때문에 매물 선정시에 층수가 중요한편. 6층의 경우 전세가가 낮게 형성되는 특징
- 실거주를 하는 경우 중요요인이기 때문에 몸테크, 혹은 전세 세팅시에 중요 요인
- 실제로 전세가 분포 폭이 일반적인 단지 대비 넓은편




3. 총평


- 높은 재건축 사업성과 입지상 희소성이 높은 단지. 직주근접 몸테크 용도로 우수
- 실거주 없는 재건축 단지 투자방식으로 접근시, 낮은 전세가율을 극복하는 것이 관건 (갭이 큰편)
- 매매 가격의 방향성은 수원 재건축 리딩 단지를 따라갈것으로 예상. (우만주공, 원천주공, 매탄주공, 우만현대 등..)
- 6억대 예산으로 재건축 단지 몸테크하고 싶은 매수자에게 임장 추천

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